Экономить ли на проектировании и прокладке инженерных систем и коммуникаций?

Стоимость того или иного проекта может превышать возможности заказчика. В этом случае проект «урезают», как правило, за счет сокращения инженерной части. Однако секрет оптимального подхода к проектированию кроется в грамотном учете расходов при формировании бюджета.

Планируя ремонт квартиры или строительство большого предприятия, владелец (инвестор) хочет знать бюджет проекта. В бюджет включаются все возможные затраты на предпроектную подготовку, проектирование, согласование, управление, материалы, оборудование и работы. Часто расчетный бюджет превышает возможности владельца (инвестора), и проект урезают, лишают его части составляющих, в финале делая его беднее.

Из опыта работы в строительной и инженерной сфере можно сказать, что инженерная область чаще всего приносится в жертву требованиям бюджета. Тому много причин; все они, по сути, происходят из недостаточной осведомленности людей, принимающих решения, так как проблема приемлемого бюджета может быть решена без обеднения проекта в инженерной сфере.

Реализация проекта

Процесс реализации проекта и инженерных систем состоит из ряда этапов. Эти этапы можно разделить на 2 группы:

• «обязательные», в которые входят предпроектные проработки (определение перспективных потребностей, формирование технического задания на проектирование), проектирование, прокладка коммуникаций, контрольные и измерительные работы, надзор;
• «необязательные»: определение необходимого насыщения оборудованием (на данный момент), установка, пуск и наладка, по мере необходимости - гибкое изменение и масштабирование комплекса инженерных систем.

Секрет оптимального и наиболее выгодного подхода к проектированию и реализации и инженерных систем кроется в грамотном учете расходов при формировании бюджета. В расчетный бюджет нужно включать только «обязательные» этапы, в некоторых случаях минимально необходимое оборудование с работой по запуску. Тому есть несколько причин:

• С учетом максимума потенциальных возможностей при постановке задачи на проектирование достигается наибольшая гибкость и масштабируемость решения.
• При закладке коммуникаций для максимальной реализации решения исчезает опасность повторных ремонтно-строительных работ при наращивании масштаба или изменении функционала.
• Расходы на проектирование, надзор, прокладку коммуникаций, исследования и тесты не превышают 15% от полной стоимости решения и обычно составляют не более 0,4% от совокупной стоимости объекта (квартира, дом с участком, офис, административное здание, предприятие и пр.). Эти расходы не играют существенной роли в формировании бюджета, делаются однократно, средств на поддержание коммуникационной основы решения в дальнейшем не требуется.
• Объект с коммуникациями, построенными на принципах гибкости и масштабируемости, спроектированный в соответствии с самыми разнообразными перспективными потребностями, значительно приобретает в цене. Из риелторской практики: владелец недвижимости, имеющей развитые коммуникации на продаваемом объекте, может претендовать на 20%-ное увеличение цены относительно объекта без оных. Это связано с отсутствием необходимости затрачиваться на реконструкцию и ремонтные работы в дальнейшем, терпеть расходы не только на сами работы и материалы, но и на организацию процесса. Такие объекты более просто продать, предварительно адаптировав инженерию для будущего владельца, делая повышение цены еще более обоснованным и не терпя больших расходов.

Расходы на инженерию

Следовательно, вложение около 0,4% от совокупной стоимости объекта повышает его оценочную стоимость на 20%, то есть на каждый вложенный в инженерию доллар можно рассчитывать вернуть 50.

На практике в зависимости от объекта и организации работ срок реализации до готовности коммуникаций может быть примерно от полугода до 3 лет. Если предположить, что объект будет сразу продан за достойную сумму, то прирост средств, вложенных в данную область, будет от 10000% до 1667% годовых. Конечно, эти расчеты верны, если оторвать расходы на инженерию от остальных расходных областей строительства и реконструкции недвижимости.

Область проектирования и построения коммуникационной основы комплекса инженерных систем наиболее привлекательна с точки зрения инвестиций, даже если объект делается не на продажу. В этом случае важными являются высокая надежность и долговечность спроектированной и построенной коммуникационной структуры, легкость, с которой можно добавлять услуги, гибко адаптировать ее к новым потребностям (например, детская может стать кабинетом), отсутствие дополнительных расходов и расходов на поддержание. Также важна уверенность, что в случае продажи собственность будет оценена по достоинству.

Пример

Достаточно привести небольшой пример, который наблюдался в 2005 году на территории одного из престижных поселков возле столицы. Некий инвестор построил амбициозный проект: дом с флигелем в классическом стиле, площадью около 1200м2, на участке в 0,5 га. При этом инженерные системы дома и постройки были на самом низком уровне и финансировались по остаточному принципу.

При покупке дорогостоящей недвижимости привлекаются эксперты, с их помощью покупатель получает всестороннюю оценку объекта. В результате отсутствие возможности подключить телевизор в 3 помещениях, в том числе гостиной, стоило продавцу 100000 долларов США. Некачественная автоматика системы водоочистки и низкоквалифицированные исполнители стали причиной полного уничтожения дорогостоящей отделки всего цокольного этажа (около 250м2) , ориентировочный ущерб с учетом восстановления отделки - 400000 долларов США. Ликвидация недостатков и последствий аварии отсрочила продажу объекта более чем на год, что обошлось примерно в 18% от инвестированных средств.

Принцип рационального использования средств

Экономия на проектировании комплекса инженерных систем и коммуникациях - одна из самых больших ошибок, которые можно допустить, равно как и экономия на экспертизе и анализе инженерии приобретаемой недвижимости.

Принцип рационального использования средств и стремление к их наиболее эффективному использованию ставит проекту комплекса инженерных систем самый высокий приоритет, так как дальнейшая реализация фактически будет делаться в рассрочку и беспроцентно. Предлагаемая методика верна для следующих инженерных разделов:

• сети передачи данных (глобальные, локальные компьютерные сети);
• сети передачи голоса (телефонные сети);
• системы беспроводной связи;
• системы распределения телевизионного сигнала;
• системы акустического сопровождения;
• системы видеоконтроля доступа;
• системы охранной и пожарной сигнализации;
• системы домофонии;
• системы газификации;
• системы кондиционирования и вентиляции;
• системы отопления;
• системы водоподготовки;
• системы горячего водоснабжения;
• системы диспетчеризации и автоматики;
• сети электроснабжения;
• системы резервного и бесперебойного электропитания.

«Обязательные»:

a) Постановка укрупненных задач по всем инженерным системам на основании принятого архитектурного и планировочного решения (от планировки маленькой квартиры до плана территории с постройками промышленного, жилого или офисного комплекса).

b) Детализация укрупненных задач до конкретных помещений и областей зданий или территорий.

c) Проработка возможного изменения или развития объекта, закрепление перспективных потребностей (план-максимум). Определение ограничений и рамок эксплуатационных расходов.

d) Формирование технического задания (ТЗ) на проектирование инженерных систем с учетом перспективных потребностей.

e) Проектирование инженерных систем.

f) Принятие проекта в работу.

g) Прокладка коммуникаций и подготовка мест/помещений для установки активного оборудования.

h) Проектный надзор и необходимые измерительные и исследовательские работы для контроля качества прокладываемых коммуникаций.

«Необязательные»:

i) Определение необходимого уровня насыщения активным оборудованием. (На этом этапе определяется минимально необходимый и достаточный набор техники, который потребуется на момент сдачи объекта).

j) Установка необходимого и достаточного набора техники.

k) Наладка и тестирование решения с установленной техникой, проверка его соответствия поставленным задачам.

l) Опытная эксплуатация решения.

m) Нормальная эксплуатация решения.

n) «Обязательные» этапы закладывают фундамент и определяют потолок возможного наращивания функций решения, «необязательные» постепенно заполняют область, ограниченную первой группой этапов.

Такой подход позволяет достичь проектирования масштабируемого решения, функции которого можно изменять, затрачивая минимально возможные средства. Именно поэтому группа этапов a-h заслуживает самого внимательного отношения, именно на этих этапах следует сконцентрировать доступные ресурсы.

Правила использования материалов сайта